Koupě nemovitostí v Itálii - Buying Real Estate in Italy

Okouzlila Vás Itálie natolik, že uvažujete o vlastním domě, kde byste trávili dovolenou, či je Váš záměr koupě nemovitosti investičního charakteru?

Are you so enchanted by Italy that you are thinking of owning your own home to spend your holidays in, or is your intention to buy an investment property?

 Ve spolupráci s naší partnerskou italskou advokátní kanceláří jsme identifikovali – z našeho pohledu – nejvýznamnější kritéria, jimiž se transakce převodu vlastnického práva k nemovitosti v Itálii z pohledu práva liší od české právní úpravy.

In cooperation with our partner Italian law firm, we have identified - from our point of view - the most important criteria by which the transaction of transfer of ownership of real estate in Italy differs from the Czech legal regulation.

Na co se nejdříve zaměřit?

What should I focus on first?

Důvěryhodnost a serióznost subjektu na straně prodávající je klíčová bez ohledu na to, zda se jedná o nemovitost v České republice nebo v cizině; při vědomí specifik italského prostředí není zvýšená opatrnost v tomto ohledu projevem předsudků, nýbrž vhodným a důvodným jednáním, kterým můžete předejít případným komlikacím v budoucnu.

The trustworthiness and seriousness of the entity on the seller's side is crucial, regardless of whether the property is in the Czech Republic or abroad; knowing the specificities of the Italian environment, increased caution in this respect is not a sign of prejudice, but an appropriate and reasonable action to avoid possible complications in the future.

Váš prvotní instinkt tedy zcela jistě nepodceňujte.

So certainly don't underestimate your initial instinct.

V obecné rovině lze v případě, kdy se na straně prodávající jedná o právnickou osobu, o to víc pak pokud je prodávajícím investiční skupina či developer, doporučit již v úvodu zamýšlené transakce skrze důkladnou rešerši ověřit prokazatelnou, dohledatelnou a dlouhodobou obchodní historií subjektu prodávajícího, včetně projektů, které v nedávné minulosti úspěšně realizoval.

In general, if the seller is a legal entity, and even more so if the seller is an investment group or developer, it is advisable to verify the seller's demonstrable, traceable, and long-term business history, including projects that it has successfully implemented in the recent past, through thorough research at the outset of the intended transaction.

Obzvláště pak v jižních regionech Itálie je smutnou realitou, že některé projekty a/nebo výstavby, především ty spolufinancované z evropských fondů, zůstanou nedostavěny, když zhotovitel po vyčerpání poskytované dotace bez dalšího zmizí neznámo kam.

Particularly in southern Italy, it is a sad reality that some projects and/or construction works, especially those co-financed by European funds, remain unfinished when the contractor disappears without a trace after exhausting the subsidy provided.

Stejně tak lze doporučit zaměřit se při výběru nemovitosti na inzerci renomované realitní kanceláře, jejíž zapojení (se) do transakce – mimo jiné – poslouží do určité míry jako garance bezrizikové realizace obchodu.

Similarly, when selecting a property, it is advisable to focus on advertisements from reputable real estate agencies, whose involvement in the transaction will, among other things, serve to a certain extent as a guarantee of risk-free completion of the deal.

Kupní cena, náklady transakce

Purchase price, transaction costs

Poté, co jste si nemovitost vybrali, doporučujeme vyžádat si – nejlépe v písemné formě - úplnou cenovou nabídku obchodu, která bude kromě kupní ceny zahrnovat vešké související náklady s nákupem spojené.

Once you have selected a property, we recommend that you request - preferably in writing - a full quotation for the deal, which will include all related costs associated with the purchase in addition to the purchase price.

Doporučujeme klást důraz zejména na níže uvedené:

We recommend that you pay particular attention to the following:

(a)  Procentuální výši DPH [IVA], o kterou může být nabídková kupní cena navýšena s tím, že tato je ovlivněna mnoha faktory, např. druhem právní formy subjektu kupujícího, počtem nemovitostí v jeho vlastnictví, či místem jeho trvalého pobytu, resp. místem sídla; z uvedeného důvodu je příhodné konzultovat Váš záměr s účetní firmou, resp. daňovým poradcem a být připraven na přizpůsobení statutu kupující strany za účelem získání výhody v podobě daňové optimalizace.

 (a)   The percentage of VAT [IVA] by which the offer price may be increased, as this is influenced by many factors, such as the type of legal form of the buyer's entity, the number of properties owned by the buyer, or the place of residence or registered office; for this reason, it is advisable to consult your intention with an accounting firm or tax advisor and be prepared to adjust the status of the buying party in order to obtain an advantage in the form of tax optimization.

 (b)  Provizi realitního zprostředkovatele, jejíž výše se shodně jako v České republice pohybuje mezi 3-4% vypočtených z dosažené kupní ceny, případně též navýšené o příslušnou sazbu DPH. Dle příslušných ustanovení italského občanského zákoníku je tento druh provize splatný v ujedané lhůtě ode dne “uzavření obchodu”, za který se kromě podpisu samotné kupní smlouvy považuje též uzavření tzv. Contratto preliminare, tedy smlouvy, jež je obdobou smlouvy o smlouvě budoucí kupní. V případě, kdy dochází k uzavření smlouvy budoucí lze k výhodě kupujícího doporučit, aby oproti zákonné úpravě strany ujednaly, že nárok na provizi vznikne realiztnímu zprostředkovateli až okamžikem podpisu smlouvy kupní (resp. okamžikem, kdy by kupující bez řádného důvodu tuto odmítl uzavřít), případně se lze uchýlit ke kompromisu, a provizi rozdělit do dvou splátek navázaných na uzavření každé z jmenovaných smluv.

(b)    The real estate agent's commission, which, as in the Czech Republic, ranges between 3-4% of the purchase price, plus VAT at the applicable rate. According to the relevant provisions of the Italian Civil Code, this type of commission is payable within the agreed period from the date of "conclusion of the transaction," which, in addition to the signing of the purchase agreement itself, also includes the conclusion of the so-called Contratto preliminare, i.e., an agreement that is similar to a preliminary purchase agreement. In the event of the conclusion of a preliminary agreement, it may be advisable for the buyer to agree with the other party that the commission shall be payable to the actual broker only upon the signing of the purchase agreement (or upon the buyer's refusal to sign the agreement without good reason). or a compromise may be reached and the commission divided into two installments linked to the conclusion of each of the aforementioned agreements.

 (c)  Odměnu notáře, jež představuje významnou nákladovou položku, s jejíž výší by se měl kupující v předstihu před formalizací svého závazku k transakci seznámit. V kontextu italského práva je kancelář notáře – oproti českému právu – právním institutem, bez kterého se realizace daného typu transakce neobejde.

Odměna notáře se v souladu s příslušnou legislativou řídí obdobou naší vyhlášky o tarifu notáře a pro její určení je rozhodná výše kupní ceny; jinou dohoda s notářem o výši jeho odměny však zákon a priori nevylučuje.

V případech, kdy je obchod zprostředkován realitní kanceláří, je obvyklé, že zprostředkovatel straně kupující pro potřeby realizace transakce doporučí  služby konkrétního notáře, či  dokonce na spolupráci s daným notářem bude realitní makléř trvat. Nejen v takovém případě je na místě, abyste s výší odměny notáře byly v úvodu bezpečně seznámeni.

(c)    The notary's fee, which represents a significant cost item, the amount of which the buyer should be aware of in advance of formalizing their commitment to the transaction. In the context of Italian law, unlike Czech law, the notary's office is a legal institution without which the implementation of this type of transaction is not possible.

In accordance with the relevant legislation, the notary's fee is governed by the equivalent of our decree on notary fees and is determined by the purchase price; however, the law does not a priori exclude other agreements with the notary on the amount of his fee.

In cases where the transaction is brokered by a real estate agency, it is common for the broker to recommend the services of a specific notary to the buyer for the purposes of the transaction, or even to insist on working with a particular notary. Not only in such cases is it appropriate to be familiar with the amount of the notary's fee at the outset.

 (d)  Odměna advokáta je další nákladovou položkou transakce, když je nutné zdůraznit, že realizovat transakci bez odborné asistence advokáta je čistým hazardováním s Vašimi financemi, neboť advokát na rozdíl od ostatních práva znalých subjektů participujících na dané transkaci, je jediným profesionálem, který např. oproti osoby notáře, jejíž úloha v dané transakci je logicky jiná, sleduje výhradně Váš zájem.

Role advokáta je za účelem maximální elemininace veškerých možných rizik pro stranu kupující zcela klíčová, když výhradně advokát může převzít plnou odpovědnost za posouzení jak právního, tak i faktického stavu předmětu prodeje.

Z právě uvedeného pak vychází definice právních služeb, které našim klientům ve spolupráci s naší partnerskou italskou advokátní kanceláří nabízíme s tím, že jednotlivé konkrétní právní úkony, jež si příslušná faze předmětné transakce žádá, jsou účelně rozděleny mezi naši českou a italskou – partnerskou kancelář.

The lawyer's fee is another cost item of the transaction, and it must be emphasized that carrying out the transaction without the professional assistance of a lawyer is pure gambling with your finances, because unlike other entities participating in the transaction who are knowledgeable about the law, the lawyer is the only professional who, unlike a notary, whose role in the transaction is logically different, is solely looking after your interests.

The role of a lawyer is crucial in order to eliminate all possible risks for the buyer, as only a lawyer can take full responsibility for assessing both the legal and factual status of the subject of the sale.

The above forms the basis for the definition of legal services that we offer our clients in cooperation with our Italian partner law firm, with the individual specific legal acts required by the relevant phase of the transaction in question being divided efficiently between our Czech and Italian partner offices.

Orientační náklady transakce při převodu nemovitosti v Itálii

Approximate transaction costs for real estate transfers in Italy

Jakkoli je zřejmé, že transakční finanční zátěž je přímo odvislá od hodnoty daného typu nemovitosti, aplikovatelného daňového režimu, a dalších specifik, lze v obecné rovině a pro lepší pochopení klienta říci, že náklady spojené s předmětnou transakcí se pohybují cirka mezi 10-15% prodejní ceny nemovitosti.

Although it is clear that the financial burden of the transaction depends directly on the value of the type of real estate, the applicable tax regime, and other specifics, in general terms and for the client's better understanding, it can be said that the costs associated with the transaction in question range from approximately 10-15% of the sale price of the property

Pro upřesnění pak blíže rozpis typických nákladů na straně kupující:

For clarification, here is a breakdown of typical costs on the buyer's side:

daňová zátěž – tax burden

·       2% z katastrální hodnoty (pokud se jedná o nákup první nemovitosti od soukromé osoby),

·       9% z katastrální hodnoty (pokud se jedná o nákup druhé, tedy tzv. investiční nemovitosti od soukromé osoby),

·       navýšených o 4% sazbu DPH (pokud se jedná o nákup první nemovitosti od developera), resp.

·       navýšených o 10-22% sazbu DPH (pokud se jedná o nákup další nemovitosti od developera, a to v závislosti na míře luxusu dané nemovitosti),

2% of the cadastral value (if it is the purchase of the first property from a private individual),

•    9% of the cadastral value (if it is the purchase of a second, i.e., investment property from a private individual),

•         plus 4% VAT (if it is the purchase of the first property from a developer), or

•    plus 10-22% VAT (if it is the purchase of another property from a developer, depending on the degree of luxury of the property),

odměna notáře – notary fee

·       1 % až 2,5 % z deklarované hodnoty nemovitosti, a současně

·       částka ve výši 250-450 Euro představující odměnu soudního tlumočníka, jehož přítomnost je při podpisu finální kupní smlouvy – pakliže neovládáte italský jazyk – ze zákona vyžadována,

•         1% to 2.5% of the declared value of the property, and at the same time

•    an amount of €250-450 representing the fee of a court interpreter, whose presence is required by law when signing the final purchase contract – if you do not speak Italian,

provize realitního zprostředkovatele - real estate agent's commission

·       3-5% z prodejní ceny nemovitosti,

·       3-5% of the sale price of the property,

odměna advokáta - lawyer's fee

·       1,5 – 2,5% z prodejní ceny nemovitosti.

·         1.5-2.5% of the sale price of the property.